Onderhoud kapitaalgoederen

Beheerareaal:
Momenteel maken in totaal 127 gebouwen/objecten onderdeel uit van het beheerplan Vastgoed. Deze gebouwen zijn te verdelen in gebouwen met een te verwachte exploitatieduur langer en korter dan 5 jaar. Van de gebouwen waarvan is ingeschat dat de exploitatieduur korter is dan 5 jaar voeren we geen planmatig onderhoud meer uit. Hier zijn enkel nog kosten voor preventief en klein onderhoud. Die kosten worden gedekt uit de exploitatiebudgetten. Er zijn voor deze gebouwen geen budgetten meer meegenomen in de onderhoudsvoorziening. Ook hebben we nog vastgoed in bezit waarvan de onderhoudskosten worden gedekt vanuit een project of het grondbedrijf. Dit is vastgoed dat in bezit is voor het ruimtelijk ordeningsbeleid of overtollig vastgoed. Het gaat hier veelal om gebouwen die uiteindelijk worden gesloopt of verkocht, bijvoorbeeld Q4 of het kazerneterrein.

In onderstaande tabel staat een overzicht van het beheerareaal gebouwen met een verwachte exploitatieduur langer dan 5 jaar bekostigd vanuit de onderhoudsvoorziening (peil 2024).

Vastgesteld kwaliteitsniveau:
In het beheerplan 2023-2027 staat dat de gemeentelijke gebouwen in stand moeten worden gehouden op conditieniveau 3 volgens de NEN 2767. Dit is een landelijk uniforme inspectiemethodiek op een schaal van 1 tot 6. Niveau 3 staat voor een redelijke onderhoudsconditie (zie figuur 1). Dit betekent dat normaal gebruik van gebouwen altijd zorgt voor plaatselijk zichtbare veroudering, gebreken en slijtage en dat functievervulling van bouw- en installatiedelen slechts incidenteel in gevaar kan zijn. Het kan zijn dat sommige voorzieningen of elementen in een gebouw gedateerd zijn en er een wens is tot vervanging. Vervanging is echter niet nodig als elementen functioneel, veilig en werkend zijn.

Figuur 1: bovenstaande afbeelding geeft het verband aan tussen de conditiescore en de onderhoudsconditie van het vastgoed op een schaal van 1 tot 6 conform de NEN 2767 inspectie methodiek.

Door het uitvoeren van preventief, correctief en planmatig onderhoud werken we aan de kwaliteit van onze gebouwen. Het doel is het efficiënt en effectief exploiteren en optimaal gebruik van het gemeentelijk vastgoed door onze huurders. De focus ligt op instandhouding.

Zijn de onderhouds- en beheersplannen actueel?
Volgens de BBV richtlijnen en nota reserves en voorzieningen moeten we elke vijf jaar de onderhoudsvoorziening van de vastgoed portefeuille herijken.

In oktober 2022 heeft de raad het beheerplan onderhoud gemeentelijke gebouwen 2023-2027 vastgesteld. In november 2023 volgde de bijhorende begroting. Voor de komende jaren zijn de beheer en onderhoudsplannen actueel. In 2027, of eerder als hier aanleiding toe is, leggen we opnieuw een geactualiseerd beheerplan met begroting aan de raad ter vaststelling voor. De onderlegger voor de begroting en het beheerplan zijn de conditiemetingen (nulmeting) van het gemeentelijk vastgoed die in 2021 zijn uitgevoerd. Deze conditiemetingen zijn vertaald naar actuele meerjaren onderhoudsplannen.

Elke drie jaar voert een externe partij her-inspecties van de gebouwen uit (bij monumenten twee jaarlijks) waarbij opnieuw de conditieniveaus van de gebouwen worden gemeten en als het nodig is de meerjaren onderhoudsplannen worden bijgesteld. In 2024 zijn deze her-inspecties weer geweest. In de tabel in figuur 2 staat de uitkomst van deze conditiemetingen met een vergelijking met 2021. Zo kunnen we de gemeten kwaliteit/conditiescore van de gebouwen in de gaten houden en vergelijken.

Figuur 2: bovenstaande afbeelding geeft het aantal gebouwen in de betreffende geaggregeerde conditiescore weer (meting 2021 en 2024).

Nagenoeg alle gebouwen met een te verwachtte exploitatieduur van >5 jaar voldoen aan het vastgestelde geaggregeerde conditieniveau 3 (een uitzondering daargelaten). Voor de objecten die hier niet aan voldoen bekijken we of het nodig is het conditieniveau van het object omhoog te brengen of dat vanwege ontwikkelingen de te verwachtte exploitatieduur moet worden aangepast.

In de onderhoudsplannen staan geen investeringskosten voor verduurzaming. Onze verduurzamingsambitie voor het gemeentelijk vastgoed loopt via een apart project met eigen budgetten. De verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed stemmen we integraal af met de reguliere meerjaren onderhoudsplannen.

Wat zijn de benodigde onderhoudsbudgetten (beïnvloedbaar)?
Voor 2023-2027 zijn de benodigde onderhoudsbudgetten voor de voorziening geactualiseerd en toereikend. Zie bijlage met de staat van reserves en voorzieningen. De stand van de voorziening houden we op peil door een jaarlijkse vaste dotatie van diverse beleidsteams die met het vastgoed hun beleidsdoelen realiseren. De dotatie voor 2024 was € 2,8 miljoen.

Zijn er knelpunten betreffende de beschikbare onderhoudsbudgetten?
Nee. De stand van de voorzieningen sluit aan bij de meerjaren onderhoudsplannen en de beschikbare onderhoudsbudgetten voor 2025 zijn toereikend.

Realisatie 2024:
In 2024 hebben we het jaarplan voortvloeiend uit de meerjaren onderhoudsplannen volledig uitgevoerd. Het jaarplan hebben we afgestemd met de belanghebbende beleidsafdelingen. Verder was er een inhaalslag van niet uitgevoerd onderhoud in 2023. De begrote onttrekking voor 2024 was ruim € 2,5 miljoen. Met de inhaalslag van het niet uitgevoerde onderhoud van 2023 komt de totale onttrekking voor 2024 uit op een bedrag van bijna € 2,9 miljoen.

Vanuit de projectgroep verduurzaming informeren we de raad apart periodiek over de voortgang van de verduurzaming van het vastgoed.